https://view.news.eu.nasdaq.com/view?id=b74e925c6c529d628b66b8861af798f7d&lang=en

Trīs lietas, kas liek palielināt pozīciju. Saprotu, ka % likmes kāps,bet šķiet akcijas kritums ir pārspīlēts. 

1. The net asset value (NAV) of Baltic Horizon Fund (the Fund) unit at end of August 2022 amounted to EUR 1.1224 per unit. Compared to the previous month, NAV per unit increased by +0.84%. 

2. The Fund has already completed most of the planned investments into redevelopment projects this year.

3. Meraki building was commissioned in August 2022 and the first tenants moved into the premises in September 2022. Rental income from the Meraki office building will contribute to the growth of rental income in the upcoming months.

Kāpēc šim uzraudzības statuss? 

obligācijas nav trendā     tagad topā ir cash 

ok, bet 0.66% no NAV liecina par kaut ko, ko parastais investors laikam nezina. 

tagad jāķer Hansa Matrix. Par Horizont, ja paņēmi pa 0,8 tad vismaz pagaidām pa naktīm vari gulēt mierīgi.

Pamodos skatos, hmm tirgojas zem 0.60€.

Ka domajat ieejas punkts atbilstoss, vai bus letaks?

Jau menesi tur tirgojas, bija pat 0.57

Kāds ir nopircis šogad? Swed neļāva pirkt, jo šogad ir stājušās spēkā kaut kādas jaunas prasības, ko šis fonds vēl nav izpildījis...

Nav nekadu problemu, varu pirkt, kaut s`obriid

Arii no sweda

Egis. Man klienta anketa bija jāatjauno, lai varētu atkal tirgot Swedbankā ar šo fondu

Ir idejas, kad būs dividendes? Iepriekš bija Feb;Mai;Aug;Nov.
Tagad pārgāja uz 2x gadā, kuros mēnešos tad būs? Par cik pēdējās bija augustā, biju domājis, ka būs februārī, bet izskatās, ka nē...

Vai ir kādas idejeas - cik ātri, lēni , nekad šis papīrs atgūsies?

Ar februāri mūs uzmeta, bet dividendes ja būs jūnija vai jūlijā, ja peļņa būs. Pirms tam jāpārkreditē viņiem aizņēmumi, bet jaunajā lēmuma bija ka 2x gada maksas. Par 22 gadu arī mani uzmeta bija paredzēts februāri bet klusi izņēma ārā.

Pa lielam papīrs augs kad Eribor kāpums apstāsies un kritīsies un sāks nauda nākt no 22. gada jaunajiem pārslēgtajiem līgumiem ar augstākām nomas maksām, vasaras vidus gada otra puse kad sāks palikt zaļš, ja vien Zviedri neturpinās liet nost visu, ja vēl nav nolējuši pametot šo tirgu!

Viss atkarīgs no tā kā viņiem sanāks refinansēties, maijā 50M bondiem beidzas termiņš, viņiem bija 4.25 procentu likme, ļoti šaubos ka viņi varēs dabūt kaut ko zem 7 - 8%, it īpaši tagad, kad visi runā par banking crisis un iespējamu krīzi Commercial Real Estate, ASV. Tas protam būs pamatīgs blieziens par peļņu, ja viņiem būs jāmaksā tādas likmes.

Principā man ir pozīcija, sapirkos viņus daudz pagājušogad, esmu pamatīgi zem ūdens, īsti tirgot piešādiem līmeņiem netaisos, bet nekas optimistisks tur arī nav. Salīdzināju viņu rādītājus ar citiem Eiropas REIT, situācija tomēr ir diezgan švaka LTV ir ļoti augsts (ap 60%, labākajiem REITs tas ir ap 35%). FFO (funds fro operations - izmanto kā peļņas rādītāju) ir apmēram 6 centi uz akciju, kas sanāk PE ~10. Vācu VNA sanāk PE 6 - 7. Tākā es nebrīnītos ka BHF ies vēl zemāk - no PE viedokļa es nebūtu pārsteigts ja mēs tiktu līdz kādiem 30c, no otras puses tehniksi izskatās ka mēs esam jau tuvu un ka 50 - 55c varētu būt zemākais punkts.

Katrā ziņā mani drusku biedē tā refinansēšanās, kas ir ļoti neizdevīgā brīdī, ceru ka viņiem viss izdosies, bet situācija ir sūdīga.

Es estate guru nemu lidz 70% ltv

Mja, domas skaidras, bet skatīties uz saviem -40% arī skarbi, cita lieta ka pozīcija nav pārak liela ~ 9%.

Nākotnes vārdā varētu mēģināt mazināt vidējo pirkšanas cenu , ar domu ka pēc gadiem 3 super laba atdeve sanāks. Bet nu jau šis pēc loterijas biļetes izskatās. 

European real-estate values could experience falls of between 20% and 40% over the next two years, as sector headwinds are just getting started, Citi analysts say in a research note. A decade of zero interest rates has abruptly come to an end and its unwinding is expected to hurt both net asset value and earnings per share, Citi says. Earnings growth is slowing as the sector heads into rate and recessionary risks, and the move in rates alone hasn't yet been priced in, Citi says. Citi says its sell recommendations include office-focused Gecina and Inmobiliaria Colonial as well as shopping-center owner Klepierre, while it has buy recommendations on German residential names such as Vonovia and LEG Immobilien.

Te neliels summary no Citigroup. Domāju ka īpāši labi viņiem tuvākajā laikā neies, bet 2 - 3 gadu laikā varētu atkopties, arī izskatās ka tas šobrīd kļūst par aktuālu topic, tākā te varētu būt liela spekulatīvā aktivitāte, un šo to varētu nopelnīt arī uz īstermiņa svārstībām.

Gint, padomā varbūt labāk nopērc VNA (Vonovia), lai sanāk kaut kāda diversifikācija, viņiem protams arī cena ir zemē. Es pats domāju, ja viņi aizies zem 16 paņemt vēl klāt akcijas.

Es gan ieteiktu atturēties no Vonovia vai Baltic Horizon vai jebkura cita NI fonda pirkšanas, līdz brīdim, kamēr nerodas sajūta, ka tie uzņēmumi atkal ir spējīgi aizņemties/refinansēties parāda tirgū. Jo šobrīd viņi visi mēģina kaut kā nebūt sakasīt skaidru naudu 23. un 24.g. parādu atmaksas grafika nosegšanai caur dividenžu samazināšanu/atcelšanu, investīciju apturēšanu, daļēju portfeļa izpārdošanu (ja atrodas kāds trakais, kas gatavs pirkt tuvu bilances vērtībai). Par Vonovia un LEG man ir sajūta, ka līdz 24.g. beigām viņiem nebūs nekas radikāls jādara, bet ja "credit-crunch" turpināsies ilgāk, tad var nākties izveikt darbības, kas būs destruktīvas akciju vērtībai, piem. papildus emisijas (kā Castellum šobrīd, vai Vonovia pēc Deutche Wohnen pirkuma), vai izmisuma portfeļa izpārdošanas par sviestmaizi...

Horizon arī plānoja piesaistīt 50m ar jauniem bondiem, bet pagaidām tas ir noklusis, tā vietā pārdeva īpašumu par 23m.

Banana - šodien SeekingAlpha ir ļoti loģiska un faktos balstīta Roberta Bērziņa analīze par Vonovia un potenciālajiem negatīvajiem scenārijiem. Nesaku, ka visā 100% viņam piekrītu, bet, pirms pirkt Vonovia ļoti iesaku izlasīt un  Un tāpat pirms pirkt jebkuru citu NI fondu, iesaku izlasīt Roberta argumentus par Vonovia un pamēģināt tos noprojicēt uz noskatīto uzņēmumu.

Jā labs raksts, lika nedaudz vairāk iebraukt tēmā. Tomēr man liekas pārāk pesimistisks.  Domāju ka realistiskā scenārijā Interest expense tuvāko divu gadu laikā pieaugs par 0.5B. Tas tāpat atstāj 1.5B FFO, kas ir apmēram EUR 1.8 uz akciju, un tas vēl nerēķinot iespējamu īres maksas pieaugumu - 10% īres maksas pieaugums 2 gados, varētu apmēram kompensēt interest expense pieaugumu. Būtībā rentabilitātes līmenis samazināsies lēnām, jo finanasējums ir ilgtermiņa piesaistīts par ļoti labām likmēm naudas drukāšanas gados.

Protams, ja pieņemam ka procentu likmes būs šādas vai augstākas turpmākos 5 - 10 gadus, tad VNA ir  totally screwed Bet tādā gadijumā jāpieņem arī , ka inflācija droši vien būs ap 10% gadā, un visdrīzāk,cels īres maksas un padarīs nevērtīgākus parādus. Pie lielas inflācijas nekustamais īpašums var nebūt tā sliktākā investīcija.

Pēc maniem ļoti aptuveniem aprēķiniem, sanāk ka šobrīd VNA ir iecenots apmēram 25% kiritums aktīvu vērtībā. 2008. gada krīzē nekustamā īpašuma cenas UK bija apmēram - 15%, DE vēl mazāk. Tākā iecenota ir diezgan pamatīga krīze, kas var arī nepiepildīties.

No otras puses vai ir ievērojams upside? Visdrīzāk jau ka cena iesēdīsies kaut kāda range pie šābrīzā minimumiem vai pat zemāk uz vairākiem gadiem.

Nu tā es apmēram domāju par REITs, nav nekas saulains, bet varbūt arī nav pilnīga apokalipse.

Es savas daļas atdevu ar -28% 20.01. dienu pirms atlēciena , kad, šķiet, investors Andris tur sāka pumpēt šo. Līdzekļus novirzīju uz Silvano. Ļoti iespējams, ka no viena grāvja otrā, bet tad jau manīs..

Pa kādu cenu paņēmi Silvano

Atlaizu diena, kas ilgtermina plano so nemt.